حق المؤجر في إجراء الترميمات اللازمة لحفظ العين

عرض تقديمي عن الموضوع: "حق المؤجر في إجراء الترميمات اللازمة لحفظ العين"— نسخة العرض التّقديمي:

1 حق المؤجر في إجراء الترميمات اللازمة لحفظ العين
يتضح من نص المادة 624 أن المستأجر لا يجوز له أن يمنع المؤجر من القيام بإجراء الترميمات المستعجلة التي تكون ضرورية لحفظ العين المؤجرة ذلك أن إجراء هذه الترميمات ليست واجباً على المؤجر فحسب، وإنما تعتبر حقاً من حقوقه أيضاً

2 أثر الانتقاص من الانتفاع نتيجة الترميمات
لكن إذا ترتب على القيام بهذه الترميمات إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين المؤجرة جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطالب بفسخ العقد أو إنقاص الأجرة ومع ذلك إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة إلى أن تتم الترميمات سقط حقه في المطالبة بفسخ العقد

3 شروط قيام المؤجر بهذه الترميمات الشرط الأول: أن تكون الترميمات مستعجلة
والمقصود بالاستعجال هنا هو أن يكون من الضروري القيام بهذه الترميمات للمحافظة على العين المؤجرة بصرف النظر عن مدة الإيجار فتكفي أن تكون هذه الترميمات لازمة لحفظ العين من الهلاك لتكون مستعجلة لا سيما أن حفظ العين من الهلاك أهم من الانتفاع بها

4 يجب أن تكون الترميمات لازمة لحفظ العين من الهلاك
الشرط الثاني: يجب أن تكون الترميمات لازمة لحفظ العين من الهلاك أما إذا كانت مجرد تحسينات تكميلية فلا يجوز للمؤجر القيام بها طالما كان ذلك من شأنه أن يقلل من انتفاع المستأجر بالعين

5 أثر توافر الشروط إذا توافر الشرطان السابقان فإنه من حق المؤجر القيام بالترميمات حتى لو عارضه المستأجر

6 التزامات المؤجر عند القيام الترميمات
ويجب ألا يتعسف المؤجر في استعمال هذا الحق، فيجب أن يخطر المستأجر بعزمه على القيام بهذه الترميمات بفترة معقولة، وأن يقوم بها بأقل الوسائل ضرراً بالمستأجر

7 مدى حق المستأجر في طلب إنقاص الأجرة أو فسخ العقد
إذا ما ترتب على القيام بإجراء الترميمات المستعجلة إخلال كلي أو جزئي بالانتفاع بالعين جاز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة أو فسخ العقد

8 متى يُقضى بالفسخ فإذا كان الإخلال بالانتفاع كلياً أو جزئياً ولكن على درجة كبيرة من الجسامة، جاز للمستأجر المطالبة بفسخ العقد أما إذا كان الاخلال بالانتفاع جزئياً وغير جسيم فللمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بنسبة النقص في الانتفاع

9 ويبقى له الحق في المطالبة بإنقاص الأجرة فقط
بقاء المستأجر في العين وفي جميع الأحوال إذا وافق المستأجر على البقاء بالعين رغم قيام المؤجر بالترميمات ففي هذه الحالة يسقط حقه بالمطالبة بفسخ العقد ويبقى له الحق في المطالبة بإنقاص الأجرة فقط

10 حق المستأجر في التعويض وفي جميع الأحوال لا يحق للمستأجر المطالبة بالتعويض ذلك أن الترميمات استدعتها حالة العين المؤجرة ودون خطأ من المؤجر

11 متى يحق للمستأجر التعويض
ولكن لو أساء المؤجر استعمال حقه في إجراء الترميمات الأمر الذي أدى إلى وقوع أضرار بالمستأجر ففي هذه الحالة يجوز للمستأجر المطالبة بالتعويض ومن ثم فإن جزاء إجراء الترميمات هو المطالبة بالفسخ أو بإنقاص الأجرة أما أي أضرار أخرى يتعرض لها المستأجر فلا تعويض عليها ما لم يثبت خطأ المؤجر

12 هلاك العين المؤجرة هلاك العين قد يكون هلاكاً مادياً بسبب حريق أو غرق أو صاعقة من السماء أو حرب مدمرة أو عند القيام بالترميمات اللازمة أو نحو ذلك وقد يكون الهلاك قانونياً كما لو تم نزع الملكية للمنفعة العامة أو صدور قرار إداري بإخلاء العين لأسباب صحية أو أن يصبح الانتفاع من العين مستحيلاً بسبب حرب أو ما شابه

13 هل يلتزم المؤجر بتجديد العين إذا ما هلكت؟
المؤجر لا يلتزم بإعادة العين إلى الحالة التي كانت عليها إذا كان الهلاك كلياً أي انهدمت العين بالكلية ذلك أنه يترتب على هذا الهلاك انفساخ العقد من تلقاء نفسه

14 هل يحتاج الفسخ إلى حكم قضائي
وانفساخ الإيجار يكون بقوة القانون لانعدام محله، فمثلاً لو تهدم المنزل المؤجر أو مات الحيوان المؤجر، أو حُرقت السيارة المؤجرة، انفسخ الإيجار بقوة القانون، أو من تلقاء نفسه وهذا يعني أن انفساخ العقد لا يحتاج إلى حكم قضائي، فينفسخ العقد من اللحظة التي هلكت فيها العين المؤجرة

15 الحق في التعويض إذا كان الهلاك بفعل المستأجر
وإذا كان الهلاك بفعل المستأجر انفسخ الإيجار ويكون المستأجر ملزماً بتعويض المؤجر عن هلاك العين وعن فسخ الإيجار قبل انتهاء مدته

16 الهلاك بسبب أجنبي أما إذا كان الهلاك بقوة قاهرة أو بفعل الغير انفسخ الإيجار أيضاً لكن لا يكون لأي من المؤجر أو المستأجر الرجوع على الآخر بالتعويض

17 الهلاك الجزئي يختلط الهلاك الجزئي في القانون المدني الفلسطيني بحاجة العين للترميم تارة، وبالعيب الذي يحرم المستأجر من الانتفاع تارة أخرى، ذلك أن الحكم في الحالات الثلاثة هو ذات الحكم وفي هذه الأحوال الثلاثة يجوز للمستأجر أن يطلب التنفيذ العيني لالتزام المؤجر سواء كان الهلاك الجزئي أو النقص في الانتفاع أو العيب بخطأ المؤجر أو بفعل الغير، أو بالقوة القاهرة

18 مدى إلزام المؤجر بالتجديد في الهلاك الجزئي
إذا كان الهلاك جزئياً فإن العقد لا ينفسخ من تلقاء نفسه، وبالتالي فهل يلتزم المؤجر بتجديد ما هلك؟ تباينت آراء الفقه في الإجابة على هذا السؤال:

19 فذهب جانب ـ وبحق ـ إلى أن التجديد يدخل ضمن الترميمات الضرورية
الرأي الأول فذهب جانب ـ وبحق ـ إلى أن التجديد يدخل ضمن الترميمات الضرورية ومن ثم يقع على المؤجر التزام بالتجديد

20 الرأي الثاني وذهب رأي آخر إلى أن المؤجر في حالة الهلاك الجزئي لا يلتزم إلا بأعمال الترميم دون أعمال التجديد إلا إذا كان الهلاك بفعله وذلك على اعتبار أن إعادة الجزء الهالك لا يعتبر صيانة للعين ولا ترميماً لها

21 الرأي الثالث ويذهب رأي آخر إلى مساندة الرأي الثاني إلا أنه يرى أن الفرق بين التجديد والترميم إنما يقوم على أساس جسامة المبلغ التي تلزم إعادة العين إلى طبيعتها

22 أثر عدم قيام المؤجر بتجديد العين/التنفيذ العيني
إذا لم يقم المؤجر بتجديد العين وإعادتها إلى أصلها في الميعاد المناسب جاز للمستأجر بعد الحصول على إذن من القضاء وإعذار المؤجر أن يقوم بتجديد العين بنفسه ومن ثم يرجع بما أنفقه من مصروفات على المؤجر وذلك بخصم هذه النفقات من الأجرة وإذا كان هناك حالة استعجال جاز للمستأجر اللجوء إلى قاضي الأمور المستعجلة للحصول على هذا الإذن بالتجديد

23 فسخ العقد ويجوز للمستأجر إذا لم يختر التنفيذ العيني أن يطلب فسخ العقد إذا كان الهلاك الجزئي جسيماً، بحيث يمنعه من الانتفاع بالعين الانتفاع المطلوب

24 وله أن يطلب إنقاص الأجرة
فإذا حُكم بذلك كان له أثر رجعي أي من يوم حصول الهلاك الجزئي أو النقص في الانتفاع وليس من يوم النطق بالحكم

25 عدول المستأجر عن طلباته
ويجوز للمستأجر أن يعدل عن طلب إنقاص الأجرة إلى طلب الفسخ أو العكس ما دام المؤجر لم يجبه إلى طلبه الأول صراحة أو ضمناً ولكن لو طالب المستأجر نقص الأجرة فوافق المؤجر على طلبه ثم تبين للمستأجر أنه من المحقق أن الانتفاع بالعين مستحيل، فإن للمستأجر أن يعدل إلى طلب الفسخ بدل من إنقاص الأجرة حتى ولو وافق المؤجر على طلب إنقاص الأجرة